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不動産売却|査定する会社を選ぶポイント|現役不動産会社社長が解説

先にお伝えしますが、筆者は不動産仲介会社を経営している不動産会社社長です。

この記事では純粋に売主さんに不動産売却に関して、査定会社を選ぶポイントについて解説しています。

売却依頼を受けるためのページではありませんので、筆者の会社名等を公開しておりません。

 

さて売主さんが不動産売却を検討するとき、最初にこまるのが不動産査定を大手の不動産会社に頼んだ方が良いのか、地元に詳しい不動産会社に頼んだ方がいいのかのポイントでしょう。

この記事ではそのような疑問にお答えします。

不動産売却|査定してもらう会社を選ぶポイントを知りたい

不動産売却 査定

結論から申しますと、売主さんはどの会社に頼んだらよいかと考えがちですが、選ぶポイントは「どの人に頼んだらよいか」という基準で選ばれるのが良いです。

会社ではなく、個人単位で比べて、一番信頼性を感じる相手を選ぶことです。それが業者選びのポイントです。

売主さんの中には、大手だから不動産の売却の仕方をよく知っていると誤解している人がいます。

それは不動産の素人さんなので仕方のない誤解です。

ハッキリ言いまして、販売力や経験値・販売スキルは、地元の中小企業の方が上です。

なぜかと言いますと、地元中小の不動産会社の半分近くは、大手不動産会社からの独立企業者だからです。

不動産仲介の世界は、ある意味では職人的な世界です。

大手の会社で修行し、力がついた優秀者たちが独立し起業している会社が多いです。

ですので、個人単位の営業能力やキャリアは、明らかに大手よりも中小の方が上です。

 

大手企業には、大学新卒者が入社することが多いですが、地元中小はキャリアの転職者が多いです。

売主さんの担当者がどんな担当がつくのかによって、不動産会社に対する印象は異なると思いますが、全体的にはそういうことなんです。

ただし、筆者が解説しているのは、全体の話ですので、個別の場面ではケースバイケースのことが起きます。

大手からある程度のキャリアの担当が来ることもありますし、中小から意外に若い世代の担当がやってくることもあるのです。

ですので、冒頭に申し上げたように、会社ではなく、担当者個人で選ばれた方がいいと申し上げました。

 

不動産売却で、キャリアの担当の方が良い理由

人で選ぶ

若い担当者の良さも、もちろんあります。

経験が少ない分、頼りない感じはしますが、若い担当者が良いのは、とにかく誠実に一生懸命に、売主さんのために販売活動を頑張ってくれることです。

 

しかしながら、不動産の仲介営業は売主さんの売却の状況や買主さんの状況など調整を整えたりする経験や能力も必要であり、若さだけでは不足することが多いです。

売主さんの売却の事情によりましては、仲介業者が調査しておかなくてはならない範囲も異なります。

売主さんも買主さんも、無事に売買取引が完了することを当然だと理解していると思います。

「安全安心な不動産の売買取引なんて、当たり前じゃないか」と、思っていると考えられます。

しかし現実には、中古物件の築何年という時間経過の間に、不動産に関する様々な状況が変化していたりすることが多いので、それらの状況に沿って、調べて、準備をして、売主さんと買主さんが将来的にもトラブルにならないように、配慮し、調べて調整したりすることがあるのです。

現実の物件の状況といいますのは、本当に十人十色ではなく、十人百色くらいのことを調べたり想定しておくことがあります。

それは、本やマニュアルから学ぶ知識だけでは不足なんです。実際にたくさんの経験をする中で蓄積されていく経験値の差です

これは若手にはありません。

 

また売主さんから見ると不動産仲介会社は、不動産を売ってくれる会社でありますが、買主さんにとっては購入しようとする不動産の情報が重要なのであって、扱っている会社が大手だろうが中小だろうが、全く関係ありません。

買主さんにとっては、自分の希望条件に合う不動産が良い物件なのであって、○井のリハウスや○友不動産販売の扱い物件だから買うという買主は存在しません。

スーモやアットホームに掲載されている不動産の中に、希望条件が合う物件があれば良いだけなのです。

つまり、大手であっても、聞いたことがないくらい小さな会社であっても、買主さんにとっては全く関心がないのです。

 

 

 

不動産売却で、大手企業と中小企業の差はないのか

大手企業 中小企業

 

これも結論から言いますと、大手企業と中小企業の差はどんどんなくなっています。

 

ですので、前述の大手企業からの人材流出問題が起きています。

ネットを誰でも自由に使えることで、大手だからという情報の優位性は10年ほど前からなくなっているからです。

大手だからという情報の優位性がなくなり、それぞれの本社から社員への圧力が強くなり、人材流出を増やし続けています。

そして流出した人材たちが、地元で独自し起業するようになりまし。

宅建協会のデータでも宅建業者の数は2015年から4年連続で増え続けています。

 

筆者は、彼らが流出していく原因は企業の圧力にあると思っています。

 

不動産仲介会社といいますのは売主さんから売買価格の3%、買主さんから3%をいただけることが法律で決まっています。両方あわせると6%になります。

しかし一方では、宅建業法の中で、不動産会社は、売買仲介を売主から依頼されますと、レインズに登録し、レインズでその情報を見た不動産会社には情報を公開しなくてはならないことになっています。

ですから、両手の手数料の時もあるし、片手の手数料の時もあり、結果的には、集計すると契約全体で4%前後という手数料率なのです。

しかし一部の大手は5%をはるかに超えております。

それはほとんどの契約を両手で行わないとそういう手数料率にはならないのです。

つまり他の会社には不動産情報を紹介しないという事です。

実際には、他の会社から買主を紹介したいと言われても「商談中である」と虚偽の返信をして物件情報を囲ってしまう会社がいるのです。

もし他の不動産会社からの情報で成約になっていれば、売主さんの物件はもっと早くに売れていたでしょうし、価格も値引きしなくて済んだかもしれないのです。

ここに「週刊ダイヤモンド」というビジネスマンや経営者に読まれている週刊誌があります。このURLでは2015年4月の記事で、大手企業の囲い込みがスクープされています。

 

このスクープは実は2回目で、筆者の記憶ではその2年前にもありました。

つまりスクープされても懲りずに囲い込み販売を続けている事を続けている証拠なのです。

週刊ダイヤモンドの記事を読めば明らかなのですが、囲い込みをやっている会社は、三井不動産と住友不動産販売の名前が実名で表記されています。特に三井不動産は飛び抜けて、囲い込みの数が多いです。

記者が個人名で問い合わせてる様子と不動産業者の名前で問い合わせてる様子の実況まで記事になっています。その実際の様子までも、ダイヤモンド誌の記者が調査した内容が載っています。

 

筆者はこれらを行なっているのは、現場の営業マン達だが、そこまで追い込んでいるのは、会社にその責任と問題があると感じています。

しかも、こうして「週刊ダイヤモンド」という大手出版のホームページは今でも普通に表示されているのは、会社からのクレームがなかったということです。

筆者は、現在も状況は同様に続いていることを知っています。一番の被害者は売主さん達です。

 

 

まとめ

 

不動産売却の査定依頼をするときに、大手がいいのか、地元の中小企業を選ぶのは、最終的には売主さんの判断ですので、これらの情報をよく吟味すべきだと思います。

その上で、筆者がお勧めするのは、会社選びではなく「担当者選び」であるとお勧めします。

一括査定も様々サイトがありますが、エリアごとに3社だけ紹介してくれるサイトがあります。

もっと多くの会社から話を聞きたい人もいると思いますが、先ず3社程度から情報を聞ければそれ以上は、大して変わりません。

正直、それ以上の数になると対応するのも現実としてかなり大変なことになります。

 

 

 

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