土地 売却

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不動産売買

土地売却|古家解体して売ったほうがいいのか|建物付きでも売れるのか

2019-10-17

よくあるのは、親が残した土地建物の売却の時です。

家の方は、築年数は30年とか40年すぎてるから、価値をつけるのは難しい。

そのまま買ってくれる人を探してもらうか、家を解体して、土地のみで売却する方がいいのか。

建物解体には当然費用がかかります。

本音を言えば、土地を買ってくれた人が、建物を解体してくれると助かるのだが、などと悩むものです。

土地売却について、どういう選択が一番望ましいのか専門家の意見を聞きたい、という要望にお答えします。

業界歴30年の筆者が解説します。

 

 

土地売却|建物が古いから解体してから売ったほうがいいのか

土地 売却

 

結論:どちらでもいい。買主との交渉条件におり込めばいいだけです

 

不動産会社の立場から言えば、実はどちらでもいいのです。

また売主さんにとっても、どちらの方がお得ということもありません。

強いて言えば、営業担当の立場としては、土地の契約で、さらに更地(建物が無い状態)の方が紹介しやすいという声はあります。

 

なぜ更地の方が売りやすいのか

なぜ更地(土地)の方が営業担当はいいと思うのか。

それは、販売物件として「分かりやすい」という意味で「販売しやすい」からです。

特に、経験の浅い営業はそう思う可能性が高いです。

 

土地売却の場合、商談がまとまるケースは二つあります。

ネット広告によって、エンドユーザーから直接反響があり商談を進めるケースが一つです。

もう一つは、ハウスメーカーへ情報発信をして、囲っている顧客に紹介してもらい商談を進めるケースです。

家を残したままの売却では、「古家付き土地」「上物あり土地」として売却の広告がされます。

この売却情報を見た時に、瞬間的に買い顧客の心の中に、建物の解体は売主さんがやってくれるのだろうか、それともこちらで費用負担するのだろうか、となります。

 

しかし更地の場合、そのような思考はなく、シンプルに、土地の形状はどうだとか、建物の条件に合うのかなどと考えます。

余談ですが、土地の見分け方という記事がありますので、参考にご覧ください。

 

しかし結局のところ、諸条件が売主と買主で、合うかどうかの問題なのです。

これを不動産仲介会社の担当が、条件合意できるように、諸条件のツメを調整していきます。

この調整交渉が、経験の多い担当の方がうまく進められます。

ですから、建物が残っていると売れにくいというほどのことではないのです。

 

 

土地売却で先に建物解体する場合の注意

解体 土地 売却

 

売主さんの判断により、先に建物を解体して、売却しようと考える場合の注意点があります。

それは、解体費用にはお金がかかるということです。

それから、解体する時期によっては固定資産税の評価額が変わりますので、注意が必要です。

 

解体費用

建物の解体は、専門業者が行いますが、昔と今と大きく違うことがあります。

それは、建物を解体した後に出る廃材の扱いが、今は「産業廃棄物」として扱われることです。

ですので、業者は廃材を分別して処分することになります。

 

解体費用の相場は、地域による違いもありますし、建物の構造によっても異なります。

外見上、同じように見える建物でも、一般の木造建物(布基礎部分だけが鉄筋コンクリート)とツーバイフォーなどの工法で作られた木造建物(鉄筋コンクリートの基礎がベタ基礎)と建物全体が鉄筋コンクリートやブロック造、などがありますので、構造(使われている材料)が違います。

これらの構造条件によって、解体費用は異なります。

一つの目安として、ごく普通の木造住宅の場合であれば、建物面積1坪あたり3万円前後です。

ただし、繰り返しですが、構造や地域性で、価格は異なるため、必ず見積もりを取ることです。

 

また、建物以外にも地上にあるものは、撤去する必要があります。

カーポート(基礎の大きさが様々)や置き型の車庫等がありますが、一番の障害になるのが「庭木と庭石」です。

売主さんによっては、「親が大事にしていたものでお金もかかってると聞いている。庭については、そのまま受け入れてくれる人がいないだろうか。」と考える方もいます。

しかし、この方向で考えていくと、買ってもらえる可能性が非常に小さくなります。

同じ趣味性がある方でなければいけませんし、その方の庭木や庭石に対する好き好きの評価も関係してしまいます。

ですので、庭木や庭石は撤去した方が良いのですが、これが意外に高額な費用がかかります。

事前に、専門業者の見積もりが必要です。

解体業者の範疇ではありません。

 

解体時期の注意

また解体をする時期について注意する必要があります。

それは固定資産税に関することです。

固定資産税は、毎年1月1日現在に存在する不動産に対して課税されます。

 

土地の固定資産税は、建物が建っていることで、更地と比べると約6分の一に減額されています。

もし12月31日までに、解体をした場合、滅失登記が12月31日までに完了していると、翌年1月1日には建物が建っていない土地として評価され、固定資産税が決定します。

ですので、秋以降に売却する場合、売買契約の日程は流れにそうままで良いのですが、もし解体工事が絡む条件での売買になる場合、解体工事と引渡しは1月以降にすると、固定資産税は現状のままになります。

なお、年の途中で建物がなくなったとしても、固定資産税の考え方、1月1日現在に存在する不動産にかかりますので、建物がなくなっても途中で減額されるということはありませんので、ご注意ください。

 

ただ、積雪地域の場合、1月2月は雪が積もっている可能性が高いです。

積雪時期の解体工事は、通常費用に除雪の費用がプラスされますので、マイナスになる部分もあれば、プラスになる部分もあるということです。

 

土地売却で建物があるままで売る時の注意

方法,注意

建物があるままで売るというのは、解体工事を買主が行うという場合です。

売買契約前に確認しておくこと

この売買契約が土地だけの売買契約なのか、土地戸建ての売買契約なのかを確認しておく必要があります。

 

土地だけの売買契約で、売買条件の合意により、買主(買主の不要負担で)が解体工事を行う場合、建物の解体工事と滅失登記をなるべく早く行ってもらう必要があります。

土地は売買契約を行い、決済引き渡しをすることで、所有権は買主に移転します。

しかし、土地だけの契約ですから、建物の登記は売主名義が残ったままになります。

名義本人からの委任状がなければ滅失登記もできません。

 

もし前出の事例のように、12月31日をまたいで1月1日以降に解体工事と滅失後期がなされてしまうと、翌年の建物の固定資産税は、名義変更されていませんので、元の売主へ支払い請求になってしまいます。

ですので、年末が近い売買契約の場合は、特約事項に「解体工事と滅失登記が12月31日までに完了すること」を追記する方が良いでしょう。

 

解体についての注意

解体工事の際には、隣地協会について越境している状態あるのなら、現在の売主の責任において、その状態を解消しておく必要があります。

ただ、地中埋設物(上下水道の配管や庭木の根」について、古い土地の場合だと現在所有のご子息が認識しないケースもあります。

不動産会社担当者がサポートはしてくれますが、隣地との交渉窓口は不動産会社ではなく、名義人になります。

 

よくあるケースでは、境界標の明示はもちろんですが、隣地の境界線上の壁(どちらの所有か、維持管理は誰がするのか)、あるいは隣地俊樹の高低差がある場合の土留め、などがあります。

売主は知りうる限りのことを仲介会社に話しておかないと、後日隣地トラブルが発生になった時になかなか厄介なことになってしまいます。

多くの場合、不動産仲介会社が、間に入って対応してくれますが、売主が不動産会社に伝えるべきことを伝えていなかった場合、買主は当初の目的(家を建てる)を達成することができなくなってしまうケースもあります。

最悪の場合は、決済引き渡しまで完了していたとしても、契約解除となることもあり得ます。

 

ここまで読んでくださいましてありがとうございます。

 

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