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不動産売買

不動産査定|プロの実践方法|不動産会社社長が解説

不動産売却」プロはこうやって査定をしています。

その査定方法と注意点について解説します。

少し専門的ですが、不動産売却の査定価格が計算されるのかを知っておくのは、参考になると思います。

以下の順に解説していきます。(あくまでも机上査定です)

 

不動産売却の査定で、プロが実際に行っている査定の具体的な手順・方法について解説しています。

ただし注意点としては、これは机上査定価格を算出する方法ですので、あくまでも参考価格です。

実際の査定では、物件固有の状況確認(ペット・たばこ・キズ・汚れ・設備の状態・リフォームの有無)をおこなってはじめて、実際の成約予測が立ちます。

では、一つずつ解説致します。

 

 

  不動産査定方法|ゼンリンのブルーマップで地番を調べる

地図を調べる

 

不動産会社担当者が査定依頼を受けて最初にするのは、物件の所在を確認することです。

地番とは、土地の番号のことです。

合わせて、建物の家屋番号を調べます。

戸建の場合は、9割方は地番と同一です。

これが査定を進める方法の第一歩になります。

 

合わせて、土地の向きと形や道路への接面状況、道路の幅員や地図上での周辺環境も確認します。

マンションの場合は、家屋番号をサイトで調べたり、物件を管轄する法務局へヒアリングをして確認します。

一般に使われている住所とは違う表示になります。

 

 

不動産査定方法|  Googleストリートビューで、現地と周辺状況を確認する

 

Googleのストリートビューはリアルタイム画像ではありませんが、戸建の外観の様子や道路と敷地との接道状況などが確認できます。

特に、戸建で築年数が浅い場合は、まだ建物の価値がおおく残存していると、評価するので重要なポイントです。

 

その評価をするために、外観の状態を見ることは、重要な方法の一つです。

外観の特徴でメーカーが分かる場合があります。

 

メーカーの建築単価は、坪40万~80万以上と幅が大きいので、メーカーが分からない場合は、かなり精度の低い推定価格になってしまうことがあります。

住宅メーカーが分かると計算しやすいです。

売主さんによっては、重視していない方もいますが、どこのメーカーで建築されたのかは大事な要素です。

メーカーによって、新築時点で、2倍の差があります。

もし、築年数が10年とか15年なら、メーカーが分かった上で机上査定しないと、まるで違う数字になってしまいます。

 

また、築年数が25年以上になると、建物の減価償却(構造によります)は既に済んでいます。

ですので、高級住宅メーカーの建物であっても、地元中小ハウスメーカーの建物であっても、残存価値の違いはさほどでは無くなります。

 

もちろん、途中でリフォームをされていると状況は、違います。

 

 

  不動産査定方法|登記情報を調べる

登記情報

 

登記情報を調べるのは、名義人を確認することが、重要な事項の一つだからです。

名義人でない方に査定情報をお伝えすることは出来ませんので。

 

次に、建物の構造や面積を確認します。

面積は売主さんの記憶している数字と違うことの方が多いです。

土地の坪単価が高い場所では、2~3坪違うだけでも数十万円以上違ってしまいます。

 

地番と家屋番号から登記情報を調べます。

査定依頼には、様々なケースがあります。

名義人からの依頼でない場合は、電話等で関係性を確認させてもらいます。(査定情報は個人情報だからです)

 

第三者の場合、名義人との関係性が不明の場合は、概算価格であってもお伝えすることは出来ません。

その場合は、査定価格ではなく、一般的な相場として伝えます。

時々、義理の親族で、名義人の知らないケースで査定依頼が来たりすることがあります。

もし、名義人が了解してないのならば、ちょっとお答えできないですよね。

 

 

 不動産査定方法| レインズで類似物件の売買実例を調べます

売買事例を調べる

 

マンションの場合では、同じマンション内での成約があれば、それが一つの査定の目安となります。

土地戸建の場合でも、そのエリアでは過去に多く売買が行われているのか、少ないのかを調べます。ここも重要な要素となります。

過去はあくまでも過去なので、本当に参考にするだけです。

大事なのは、現在の状態なのです。

 

 

  不動産査定方法|類似物件の成約事例と査定物件を比較し、条件補正をして概算計算をします。

 

例えば、土地であれば同じ住所でありましても、向きが違う場合、形が違う場合等では、当然価格も違います。

また、戸建の場合であれば、リフォームをしているのかどうかがポイントになります。

マンションであれば、階数の違いなどを条件補正をして概算計算をします。

戸建の場合は、構造によって減価償却の耐用年数が法定で決まっています。

ですので、建物の概算方法として、新築時の価格を推定し、現在の価値を計算します。

参考までに居住用として使っている自宅の場合なら木造で、33年で90%償却すると考えます。

マンションだと、70年ですね。

 

  不動産査定方法|スーモ等のポータルサイトを調査し、現時点で売り出した場合、比較される可能性のある事例を確認

物件比較

 

今は、昔とは違い誰もネットで今販売中の物件を調べることの出来る時代です。

必ず、比較して購入検討しますので、現在の状況を調べます。

現在、売りに出ている物件数が多いか少ないか、安い価格で売りに出ている物件は無いか、等です。

買主さんは、今売りに出ている物件の中で、比較します。

ですから、ここが一番大事ですね。

 

 

 不動産査定方法| レインズから過去3年以内の需要を調べます

 

そのエリアで最近3年間の成約の件数を調べることで、1年間辺りの需要(買う人の数)と最近の傾向が分かります。

社会的に大きな出来事がない限り、この成約の数字が極端に増えたり減ったりすることはありません。

エリアごとの違いはありますが、それぞれ毎年同じくらいの件数が売買されています。

これは、よく言われる「最近の相場」を知るためです。

 

 

 

  不動産査定方法|過去10年15年のマーケットデータを確認し、傾向を調べます

マーケット調査

 

過去10年15年の件数と最近3年の件数を比較し、マーケットに変化が無いかを確認します。

例えば、地域差はありますが、北海道札幌市においては、2019年秋の消費税増税にむけて、増税の発表があってから「駆け込み需要」が大きく動いています。

特に極端なのは、土地の売買が10年前の二倍以上の売買件数を記録しています。

このようなデータは新聞テレビでは余り報道されません。

調べることで、このような市況の動きが分かります。

大体、世の中の情報って、テレビや新聞で取り上げる頃というのは、ピークは過ぎてますね。

話題になってから、動いたのでは、遅いということです。

 

 

 

  不動産査定方法|今年の成約状況を確認し、現状の市況を確認する。

 

今年の現時点の途中状況を調査することで、今後の需要予測(未だ売れるのかどうか)をします。

方法としましては、レインズの成約数をエリアと年数月数で、なんども検索して絞り込んでいくと予測できます。

売買のスピードが減速していくのか、未だ売れるのかがおおよそ分かります。

担当者によっては、この辺りデータは、調べてる人と調べていない人がいますね。

 

 

 

  不動産査定方法|今後3ヶ月以内を目安に売却出来ることを目安に机上査定価格を決定する

以上のことから総合的に判断し、机上査定価格を決定します。

高値成約の可能性があるようでしたら、チャレンジの価格も提案します。

こうして、机上査定価格が提示されます。

ただ、あくまで想定価格です。実際の住宅の状態を確認する前段階の査定方法だからです。

 

 

  まとめ

注意すべきことは、不動産会社が提案する価格は、3ヶ月ほどを目安に売れるであろう価格(流通価格)ということです。

不動産鑑定価格などとは違いますので、相続税の計算や財産分与等の計算に役立てることは出来ません。

 

不動産の成約価格というものは、水物ともいわれるとおり、売り出したときの市況によって左右します。

市況が良いはずだと判断して強気の高めの価格で売り出したところ、同じようなタイミングで、すこしでも安い価格の物件が他から売りに出てしまうと、こちらで売り出した物件は高すぎる物件と見なされてしまう可能性があります。

 

ですので、半年先、1年先の未来の不動産売却可能価格は責任を持って、答えられないのです。

 

また、複数の会社の意見を聞いた方が良いと考え、ネットの一括査定で5~6社、中には10社に査定依頼をする売主様もいます。

そうなりますと、不動産業者は、売主様に気に入られようと高すぎる価格を提示しがちです。

その結果、選んだ会社で販売活動を行い半年~1年と売れずに残ってしまい、売主様の了解を得て、ようやく本来の相場価格に下げて成約になるケースは非常に多いです。

ここまで読んでいただいた方が、これから売り出そうとお考えのお客様でしたら、不動産会社から高め価格の提案があったときには、その根拠をよく聞き取った方が良いです。

過去に売れてる事例よりも高い価格で売れることは実際にあります。しかしその場合は、その高い価格で売れる原因があります。

市況や需要供給(買う人と売り物件の数)のバランスが味方しない限り、高くは売れないのです。

以上、余り専門的になリ過ぎないように、解説して参りました。

 

 

 

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