不動産 媒介契約

スポンサーリンク

不動産売買

不動産の売却には一般媒介契約が良いという誤解|業界歴30年の経験から解説

不動産売却の際に、専任媒介契約が良いのか、

一般媒介契約が良いのかを迷っているあなたに向けて解説します。

 

ネットの中では、自分自身の一度の不動産売却体験から、

「専任媒介契約」では無く「一般媒介契約」にして複数の会社を経由して売却すれば、もっと良い条件で売却出来たのに・・・

という後悔しているユーザーの声を読みましたので、解説しておきたいと思います。

 

筆者の過去30年の不動産経験を踏まえて発言します。

専任媒介契約を選んだのは、正解だったのです。

ただ、価格戦略を含めて販売戦略を間違えた可能性が大きいです。

 

 

不動産の売却には一般媒介契約が最も良いという誤解

不動産 売却

 

売主さんの中には、「不動産売却の時には絶対に一般媒介契約が良い」と思っている人がいるようです。

ご自身のたった1回の不動産売却体験がベースになっているようです。

しかし、このユーザーさんは誤解してます。

 

実際に、一般媒介契約で売却をした他の売主さんの声を紹介します。

「知人が専任媒介契約で高く売れた。私も専任媒介契約にすれば良かった」

 

どちらの売主さんも、不動産売買経験は「1回」です。

自分の経験が、すべての事実になってしまっています。

 

例えば、業界歴30年の筆者の体験から、発言するとこうなります。

「一般媒介契約は、確かに良い部分もあります。

しかし、大変失礼ながら不動産売却素人の売主さんに、不動産会社をコントロールすることは難しいです。」

 

不動産会社をコントロール

一般媒介契約の場合、不動産会社は、売主さんの意向の手足となって働きます。

つまり、売主さんの意向の合わせるということです。

 

売主さんが、自分の不動産の販売プロジェクトのリーダーとして、各社の営業と広告をコントロールするということになります。

もし、売主さんのコントロールが無く、一般媒介契約で不動産の売却依頼をしてしまう場合、

複数の不動産仲介は、それぞれのやり方で、広告や案内をするようになります。

結果は混乱を招き、売却は失敗するか、長期売れ残り物件になる可能性が大きいです。

ですから、一般媒介の場合、売主さんのコントロールが必要になります。

 

 

一般媒介契約の優れたポイント

一般媒介契約が、専任媒介契約と専属専任媒介契約との比較で、優れているポイントは、複数の不動産仲介会社に依頼できるという一点のみです。

しかし、これはネットで広告を見ることが、当たり前になってしまった現代においては、広告メリットは一つもありません。

 

不動産広告のメインは、スーモやアットホームという不動産ポータルサイトです。

不動産を購入検討する人で、不動産ポータルサイトに、物件を調べに行く人は、全体の5%もいません。

ほぼ100%近くが、不動産ポータルサイトで、物件情報を調べています。

 

一般媒介契約で広告をすると、各社はスーモやアットホームに掲載していますので、その不動産の広告が同じ内容でいくつも並ぶことになります。

複数広告が並んでいる状態は、デメリットはあってもメリットはありません。

 

 

一般媒介契約の誤解

「一般媒介契約なら、不動産仲介各社が競争して活動してくれる」というのは、売主さんの大きな勘違いです。

それは、チラシ広告が一般的であった20年も前の事です。

その頃には、一般媒介契約のメリットである、各社の広告を使えました。

 

このマンションには何か欠陥でもあるのか

今は、チラシ広告を入れても、全く効果的ではありません。

現在は、ネットで複数広告をすれば、このマンションでは、一度にこんなに物件が売り出されている、と誤解する人もいるほどです。

検討するお客さんは、増えるのでは無く、分散するだけです。

 

反響(問合せ数)によって営業担当のマインドも影響される

10件の問い合わせがあるとして、もし1社に任せる専任媒介契約であれば、担当者の気持ちは上がります。

「こんなに問合せが来るのだから、やはりいい物件だ」と。

 

しかし、10件の問合せに対し、5社に一般媒介契約をしていると、2件ずつしか来ませんから、担当者の気持ちは下がります。

「この物件は価格が高すぎたのかも知れない、このままでは販売不調だ」。

担当者のマインドが下がれば、販売スピードが遅くなるのは、明白です。

 

 

 

不動産の一般媒介契約では迅速な対応が難しい

不動産 媒介契約 (1)

 

一般媒介契約では、売主さんが不動産会社各社のコントローラーになって、調整していかなくてはなりません。

実際に、調整が難しい場面が発生することがあります。

 

物件案内時の対応・鍵の扱い

買主さんの行動は、非常に早い方が多いです。

不動産会社は広告を見て問い合わせがあって、いついつに見学したいという希望を聞き取ります(今日これから見たいという人は多いです)。

 

売主さん管理のため急な対応が出来ない

一般媒介契約の場合、通常、売主さんが管理しています。

不動産会社は、売主さんに日時調整をお願いしようと連絡をします。

当然、すぐの対応が難しい事の方が多いです。

 

買主にとっては数ある中の一物件

その場合、買主さんは、待たずに他の不動産物件を見に行ってしまう事が発生します。

一般的に、この買主さんが戻ってくる可能性は非常に小さいです。

売主さんにとっては、当然唯一無二の大事な不動産ですが、買主さんにとっては、数多くある中の一不動産物件でしかありません。

見たいときに見れないとなると、買主は見られる日まで待つということはしません。

 

そうかといって、鍵の管理を複数で行うのは難しいことです。

責任の所在が曖昧になります。

トラブルの元です。

 

広告の価格が統一されていない問題

売主さんからの依頼があり、広告の価格調整をした場合に発生します。

 

会社によって、広告価格が修正されずに間違え広告されるという事が発生します。

 

依頼した会社か、ネット広告運営会社のミスの場合が一つです。

もう一つは、売主さんが依頼してある不動産会社すべてに価格変更の件を連絡するのを忘れてしまった場合です。実際には、これが多いです。

最悪なのは気づいたのが土曜日だったりすると、今週の広告変更は間に合わない可能性が大です。痛いチャンスロスになります。

 

 

まとめ

専任媒介契約の場合、不動産会社の立ち位置は、「不動産売却のパートナー」です。

高く売れる方が売主さんも喜ぶし、なんとか高く売れることを実現させたいと考えるパートナーです。

一般の媒介の場合、不動産会社の立ち位置は、「指示を受けて動く従業員」のような感じです。

売主さんの希望に合わせて、言われたことを可能な限り実行する従業員です。

 

 

 

匿名 査定 (1)

不動産売買

2019/11/5

不動産売却の査定|匿名ではできないのか|不動産会社社長が解説

相続など、何かの事情や状況が発生して、不動産の価格を知りたい事って有りませんか? その時に、不動産会社の営業からしつこくされたくないので、匿名で出来る方法ってないのかな、って調べたのではないでしょうか?   はい、結論を言えば、匿名で査定が可能な不動産査定サイトは1社だけ対応してますね。 ただ売却査定というにはほど遠く、精度は低いです。査定に必要な要素が匿名のために分からない情報が多いためです。 なぜ匿名査定では、ある程度の精度ある概算価格が計算出来ないのか、について解説します。   ...

ReadMore

不動産売却仲介手数料はいつ払うのか

不動産売買

2019/11/5

不動産売却 仲介手数料はいつ支払うのか|不動産会社社長が解説

不動産会社に売却依頼をして、数件の見学があったのち、条件合意もできたので売買契約の手続きへと無事にすすんで行く場面です。 さて、ここで、不動産会社への仲介手数料はいつ払うのだろうと、 ふと気になります。 実は、売却依頼をお願いした媒介契約書に署名捺印した時に、聞いていますし、書面に書いています。 数ヶ月時間が経過したことで、記憶が曖昧になっているのです。     仲介手数料を支払う時は、基本原則は売買契約(売却が決まった)が成立した時 不動産売却仲介手数料はいつ払うのか (1) &nb ...

ReadMore

マンションが高く売却できるのには、コツではなく理由がある

不動産売買

2019/11/5

マンション 売却で高く売れるのはコツではなく理由|現役社長が解説

筆者は不動産業界30年のキャリアがあります。 過去には、マンションを高く売却するにはコツがあると考えていたことがあります。 また、会社によって販売力がちがうと考えていたこともあります。 しかし、これは皆、錯覚であり幻想でした。 高く売れるのは、高くても売れるという条件が揃うという理由があるのです。 では、筆者の経験からマンション 売却について解説させていただきます。 高く売れるのはコツではなく理由です。     マンション 売却|高く売れるにはコツではなく理由がある   一つ ...

ReadMore

不動産 売却

不動産売買

2019/10/26

不動産を売却するなら2019年の今がウリ時

ポイント この記事で伝えることは、以下の通りです。 ・不動産売却の売り時の基本原則 ・新築マンションが販売不調、しかし中古マンションはまだ好調   筆者は不動産業界で30年生きてきた現役の不動産会社社長です。 先日、筆者はこういう記事を書きました。 「マンション売れない市場|値下がりが始まってる」   新築マンションの価格は首都圏で2017年にピークを打った後に、2年続けて合わせて23%も値下がりをしている。 更に完成在庫は5年前の2倍を超えています。 新築マンションが好調なのは、東京 ...

ReadMore

不動産 売却 注意点

不動産売買

2019/10/25

現役社長が解説|不動産売却時の注意点4つの場面

ポイント <この記事でお伝えすること> ・不動産売却時の注意点|4つの場面 ・注意が必要な理由|4つの場面   今回は、不動産を売却するときに注意すべき点について4つの場面に、分けて解説します。 4つの場面のいずれも重要なんですが、やはり一番最初の不動産会社を選ぶ場面が特に重要です。 不動産会社選びを失敗すると、売却の失敗か成功に一番響きます。 では、現役不動産会社社長の筆者が解説します。     現役社長が解説|不動産売却時の注意点4つの場面 人生で最も高額な金額の取引に接 ...

ReadMore

スポンサーリンク

-不動産売買
-,

Copyright© 過去40年の記憶から , 2019 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.