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住宅ローン 審査の基準

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不動産営業|住宅ローンの審査の基準|通らない場合、何が問題なのか|現役不動産会社社長が解説 

投稿日:2019-04-06 更新日:

・審査の基準|住宅ローンが通らない場合は、何が問題なのか
・審査基準は銀行によって違うのか
・必要書類と承認までの期間

住宅ローンを申し込んだが、回答まで時間がかかると不安になるものです。

もし、通らないと当然不動産は購入で気ないです。

ある程度事前に、知っておけば、不安も少なくなります。

筆者は約30年不動産業に従事してきました。その経験から、住宅ローンの審査に関連することを解説します。

審査の基準|住宅ローンがとおらない場合は、何が問題なのか

まず住宅ローンの審査には、二段階あることをは、ご存知でしょうか。事前審査と本申込です。どんな職種でも、年齢、年収を問わず、必ずこの二段階の手続きを進みます。

例外があるのは、住宅支援機構の「フラット」です。フラットには、原則事前審査(形式上の事前審査を受ける金融機関はありますが、通常の銀行ローンのように事前審査がOKならば、ほぼ大丈夫とはなりません。)はありません。扱う金融機関は銀行だけに限りません。クレジット会社や生保でも扱っています。しかもそれぞれの条件が微妙に違います。

住宅ローンがとおらない場合で考えられることは、次の井塚の要件について、ネガティブ要素がある場合です。ポイントは、次の5つです。「年齢」「年収」「勤続年数」「健康状態」「他の借入」。では、一つずつ解説します。

年齢

これは高齢者の場合、厳しくなります。金融機関により、細かな条件は異なりますが、一般的に申込可能な年齢は、20歳以上65歳未満、完済時年齢82歳未満(あるいは80歳未満)です。

 

つまり、60歳前後の方の場合、厳しい傾向が有ります。

いずれ定年は65歳などになる可能性はありますが、現状は60歳定年の会社が多いと思います。銀行は、年収が多い少ないということ以上に、一定の収入があるのかどうかを基準にしています。

60歳で定年したあとは、第2の職場へ行く予定だが、未だ決まっていない、等となりますと、厳しい感じがします。年金も収入の対象になりますが、現在既に年金の受給63歳からと決められています。

それさえも少ない金額であり、きちんと支給されるのは65歳以降です。実際には未定であっても、50歳代後半で住宅ローンの申込をする場合、「退職金で一部繰り上げ返済を予定している」などとしておいた方が、審査の印象が僅かながらによいと思います。数年後の定年時まで、銀行は追跡しません。

年収

年収基準は、一般的な会社員/公務員の場合、源泉徴収票の総支給額(左上に記載されている1番大きい数字です)が400万円を超えているかどうかで、審査基準が変わります

399万以下の場合ですと年収に対するローンの返済の割合が25%になります。300万未満ですと20%以内になります。ところが、400万以上であれば、30%以内までの借入を認めています。(ただ、この基準も銀行によって異なりますので、注意です。)

 

また夫婦共稼ぎの場合、二人の年収の合計(合算)で審査して貰えます。ただし、正社員でない場合は、合算を認めない銀行もありますので、ここも注意です。正社員でないというのは、契約社員/パートのことです。

また、銀行によっては、家族数を審査基準の含める場合がありますので注意が必要です。同じ年収でも単身者なのか、例えば子ども2人いる4人家族なのか等によって、変わる場合があります。家族数が多ければ、毎月の必要資金は多くかかるはず、とみるのです。銀行によって違います。

勤続年数

一般的には、勤続年数は2年以上から受付して貰えます。3年の銀行もあります。審査が厳しくなるのは、2年ない場合です。ただ、公務員に対しての銀行の審査基準はハードルが低い傾向にあります。

また、フラットの場合だと、勤続年数は甘いです。1年なくてもとおることよくあります。逆に、自営業や会社経営者の場合は、厳しいです。2年あっても、他の点にネガティブ要素があれば、合わせて審査してダメという答えになることがあります。

健康状態

住宅ローンがとおらないケースで、最も難しいのが、健康状態です。通常は、事前審査ではなく本申込の際に、団信(団体信用生命保険)の告知書に記入して提出します。

そして、一旦「謝絶」という結果が出てしまうと、保険会社は再審査を受け付けません。ですので、3年以内に手術や入院をしたことがあったり、三ヶ月以内投薬や治療の経験がある場合、面倒がらずに細かい部分を詳しく記入することです。

 

又、誤解している方もいますが、通常の生命保険と団信は扱いが異なりますので、例えば身体のどこかに支障がある場合に、普通の生保のように「部位不担保(その部分の保障はないです)」という結果が出ることはありません。 良いか悪いかの結果しかないのです。そして、住宅ローンの審査がOKであっても、団信が謝絶であれば、銀行は融資はしてくれません。

時々、人間ドックや健康診断で「再検査」などの結果が出ている人、「忙しくてその後、病院に行ってない人」のケースが結構あります。これはダメなんです。この場合、その再検査の診断書がないと、審査はストップします。

ですので、告知書は、病気の名前や病院の名前、病気の名前の他に、薬の名前までも含め、分かっていることは、詳しく告知書に記載することです。

他の借入

これも重要な要素です。ただ借入があれば住宅ローンは困難というわけではないので安心して下さい。

 

意外に安易に考えられがちなのは、車のローンです。

例えば、車のローンが毎月2万円の返済がある場合等に、ご本人は「あと1年で終わりです」等と考えますが、銀行はその月2万円の支払を住宅ローンに置き換えて審査します。そうすると月2万円ですと、住宅ローン500~600万円に相当するという計算をします。

ですので、もしも不動産購入で頭金を入れる予定がある場合などは、そのお金で残債を返してしまう方が良い結果になります。場合によっては、銀行から車のローンを完済することが住宅ローンの条件となる場合もあります。

住宅ローンの審査基準は銀行によって違うのか

これは、明確にいえます。違いますね。 銀行にも種類が沢山あります。メガバンク/都市銀行/地銀等です。そしてその基準の違いは、30年この仕事を続けてきた、僕でありましても、明確に「あの銀行はこうですよ」とはいえないのです。

 

地方銀行が否決されたのに、メガバンクがOKだったこともありますし、その逆もあります。あるいは、同じ地域の地方銀行でありましても、片一方が否決でもう一方がOKということが実際にあります。

ですので、先に書きました5つの条件で、ちょっと不安がある、と考えるのでしたら、不動産会社の担当者にその内容を率直に相談頂いて、3つか4つの銀行に同時に審査をかけるというのは、よい方法です。

中には、プライドの問題だと思いますが、一辺に複数の銀行に申込をする事をうやがるお客さんがいます。そして、一つがダメならもう一つというやり方しますが、実はこの方が銀行の印象は悪くなります。

住宅ローンの必要書類と承認までの期間

1番の解説に関する書類が必要になるのだと覚えておくとよいと思います。

年齢については、本人確認書類が必要です。通常は、自動車運転免許証です。免許がない方は、パスポート他書類の代用も可能です。

年収については、源泉徴収票が必要になります。確定申告の方は、源泉徴収票がありませんので、確定申告書のコピーになります。また会社社長の場合、決算書のコピーとなります。(会社社長の場合、自分自身の給料が高くとも、会社が累積赤字になっているケースなどはとおらないこともあります。)

勤続年数は、通常健康保険証で確認が出来ます。

健康状態については、不動産会社が本申込時に団信の告知書を要します。ただし、告知すべき内容がある場合は、内容によってではなく、ほぼ自動的に3週間はかかります。 銀行ローンがOKになっても、団信が否決されて住宅ローンがとおらないケースもあります。しかし最近では、金利に上乗せして、保障を付ける団信も登場していますので、フル装備の団信でなくとも、と思えば住宅ローンがとおる可能性はよくなっていると思います。また、告知の内容は、詳しく書く事については、先に書きましたが、誤解をしないために一言追記します。

例えば、血圧は何の病気であっても病院に行くとほぼ検査をします。その時に医師が、「血圧高めだね」ということがあります。この時点では未だ診断を受けたとはいえません。必要な検査を受けて、その病気を担当する専門の医師が判断したものが告知書に書くべき事です。

他の借入がある場合は、その支払明細書が必要です。

まとめ

過去に、ガンになった経験があっても団信がOKになり、ローン承認となることもありました。また過去にローン関連でトラブルになってしまった経験がある方でも、承認されることがありました。

何か、ネガティブな要素がある場合、不動産会社を信頼して、相談することです。 住宅ローンが通るかどうかを、自分自身で判断せずに、相談されるようにおすすめします

通った後は、住宅ローンの管理ツールも、無料登録で使えるので、使えるように準備しておくのが良いです。住宅ローン全自動管理

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