住宅地下落

生産緑地の解除|住宅価格が下落する|不動産会社社長が解説

オリンピックを来年に控えている現在、不動産の価格がオリンピックの前かあとには、住宅地価格下落するかもしれないと言われている。

その原因の一つには、2022年の【生産緑地の解除】がある。

・生産緑地の解除があると何が起きるか
・影響があるエリアはどこ
・そもそも生産緑地の解除って何
以上のことについて、現役の不動産会社社長である筆者から解説します。

生産緑地の解除があると何が起きるか

固定資産税を優遇されてきた農地【生産緑地】が2022年に解除されたあと、宅地として、市場に販売される事になる。

そうなれば住宅地価格下落の可能性が予想されるということです。

幸いなことに、生産緑地は、都市部の周辺に点在している状況であり、都市部中心部への影響はあまりないのではないかと思われます。ですので、このこと自体がマンション価格へ影響することは可能性が低いと思います。

影響が有ると考えられるのは、郊外の戸建マーケットです。

生産緑地は三大都市圏に集中的にあります。

このエリアの郊外に、今後数十万戸相当の宅地が増えることになります。

これらの土地が一気に放出されるのかは分かりませんが、もしそうなれば、大手のデベロッパーやパワービルダー(ハウスメーカー)が土地を買取、分譲宅地や建売住宅として販売されることが予想されます。

その影響は、大量販売となれば、当然低い価格設定で販売されることになりますので、既存住宅と比べると価格の安い新築物件が数多く生まれることになります。

相対的に見れば、郊外の住宅地の価格は下がることになるでしょう。

住宅地
12019 / Pixabay

今後、戸建を検討しようと考えている人にとっては、【朗報】となるはずです。

もし、その時期に残っている新築物件があれば、値下げ販売が始まっていくでしょうし、新しく建築されていく住宅も増える中で、選択肢が増えていくことになります。

反対に、近年に新築購入された人やこれから中古物件として売却をしようとする人に取ってみると、安くて新しい物件が増える状況になりますので、資産価値が下がる・売却価格が下がるという現象になることが予想されます。

そして、残念なことに、生産緑地の解除については、将来の未定の問題ではなく、期限が決まっている事ですので、間違い無く発生する問題です。

そもそも生産緑地の解除って何?

生産緑地について、ご存じない方もいるかもしれません。

生産緑地とは、法律(生産緑地法)で定められている土地であります。約30年前に定められた土地制度です。

最低30年間、農地として使うのであれば、固定資産税を200分の1に減額するというものです。

 

生産緑地が解除されると、固定資産税の軽減がなくなります。税金が跳ね上がります。

当然ながら、所有者は維持することは困難になり、売却することになります。

2022年に生産緑地が解除されたあと、一気に売却へと進む可能性があるということです。

影響があるエリアはどこ

生産緑地は、関東及び関西、そして中部エリアに集中している。

都道府県で見ると、一番多いのが、東京都です。ついで、大阪府、埼玉県、神奈川県という順です。

特に東京都は、3位の埼玉県の約二倍の面積があります。

東京都は、23区以外に集中しています。最も多いのが、八王子市、町田市、立川市にはかなり広い面積があります。

3年後に生産緑地の解除があったときに、真っ先にその影響が懸念されます。

 

生産緑地の面積が二番目に多い大阪府では、ほぼ全域に広がっているのが、特徴的です。

大阪自体が、近年土地価格がほぼ横ばい状態ですので、生産緑地の解除がなされた以降は、かなり大きな影響があるものと予想されます。

 

3番目に生産緑地が多い埼玉県では、さいたま市の周辺に集中しており、こちらも大きな影響が予想されます。

 

その他の地域も生産緑地は、都市部の周辺にありますので、生産緑地の解除がなされたあとは、所有者は固定資産税の軽減が無くなれば周辺住宅と同等の評価となり、維持できなくなることが明確に推定されます。

それぞれ、都市部近郊の住宅地として、開発されて、売り出される可能性はかなり強いと思われます。

まとめ

もしあなたが該当するエリアに既にお住まいで、近い内に売却を考えているのであれば、今のうちに売却を進める方が良いでしょう。

反対に、あなたが購入を検討しているのであれば、あと3年待つ方が良いかもしれません。

但し、待つ場合は、ローン金利の上昇の可能性が強くあることを考慮しておく必要はあります。

日銀による金利政策は既に限界を超えたところに今の住宅ローンがあります。

各金融機関の低金利ローンも続いたとしてあと2~3年という見方が大勢です。

生産緑地の解除がある時期と前後して住宅ローンの金利が上昇する可能性が高い確率であり得ます。

それを考えると、せっかく物件価格が安くなっても、今の物件で低金利ローンで返済するのと同じ返済額になる可能性もありますので、悩み所かもしれません。

そういう意味では、価格以外の検討条件が合う物件が今見つかるのであれば、現在の低金利のうちに購入した方が良いと言えます。

 

ここまで読んで下さいましてありがとうございます。

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